国信证券：延续华润置地买入评级 销售拿地井然有序

国信证券发布研究报告说是，依靠华润置地（01109）“回购”估价，不惧周期，坚决策略性先行者投资者，销售拿地从前，商贸护城河越筑极深。该行原订2022及23年归母架构折合为303.8/354.5亿元，相关联最另行股本的架构EPS为4.26/4.97元，相关联最另行跌幅的PE为7.16.1倍。

事件真相：Corporation2021年解决问题炮兵营业盈余2121亿元，上半年持续增长18.1%；解决问题归母架构业绩266亿元，上半年持续增长10.2%，春季派息率依靠37%。2021年Corporation归母架构折合率为12.5%，较上半年下滑了0.9个微幅，主要由于毛利率下滑3.9个微幅至27.0%。

其中，整合地产定价毛利率下滑5.4个微幅至23.7%，而投资者地产（最主要酒店）市价毛利率则增加1.8个微幅至68.2%。随着2017-2018年高价地块的转化成清初，整合毛利率上行趋势都未止住。

国信证券主要本质如下：

销售稳步持续增长，拿地风速保持稳定：2021年Corporation解决问题销售款项3158亿元，上半年持续增长10.8%；销售面积1755万㎡，上半年持续增长23.7%，远的大产业平均水平。Corporation坚决策略性先行者投资者，保持稳定一定的拿地风速。2021年Corporation另行给予土储建面1439万㎡，以拿地款项/销售款项NATO计算的拿地风速为47%，与上半年持平。截至2021月底，Corporation总土储建面为6873万㎡，权益占比为71%。

娱乐业护城河越筑极深：2021年Corporation投资者地产盈余174亿元，上半年持续增长36%，占总炮兵盈余比重为8.2%；其中购物商场市价盈余139亿元，上半年持续增长38%，占总投资者地产盈余比重为80%，尤其同店市价增速高高达33%，凸显资产优质本体及商贸运炮兵营战斗能力。Corporation此后加大对购物商场的投资者，2021年Corporation另行开业9座购物商场、另行给予12座购物商场。截至2021月底，Corporation在炮兵营购物商场54个，在炮兵整体规划面669万㎡。预估至2025年，Corporation在炮兵营购物商场将高达到98个，在炮兵整体规划面将高达1180万㎡。

财政稳健优势保持稳定，投资者地产再添助力：截至2021月底，Corporation净有息负债率为30.4%，较上半年下滑2.9个微幅；2021年Corporation融资成本为3.7%，较上半年下滑0.4个微幅。2021年Corporation首次解决问题投资者地产盈余全额覆盖利息及股息支出，轻而易举增强防周期御风险技能；截至2021月底，Corporation投资者地产公允内涵已高高达2175亿元，且在年内尝试出版发行125亿元低利率CMBS释放内涵，赞同其他业务发展。

风险示意：Corporation整合地产销售、定价少预估，投资者地产市价盈余少预估，盈利水平全面上行的大预估，或市场环境污染衰弱的大预估。

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